长沙实行商品住房销售差别化调控措施
“长沙为什么要实行商品房差别化调控政策？”“哪些房子是面向首套刚需购房者优先销售的？”“我属不属于政策所规定的刚需购房人群？”“刚需群体优先购房该怎样操作？”3月27日，市住建委出台《关于实施差别化购房措施的通知》（以下简称《通知》），对刚需购房者来说无疑是重大利好，文件一发布便引起很大反响。针对广大市民普遍关心的问题，记者专访了市住建委相关负责人，就新建商品住房销售实行差别化调控措施进行权威解答。
出台背景
是落实中央要求结合长沙现状所采取的重要举措
记者：在2017年先后出台3次房地产市场调控政策的基础上，长沙为什么要推出新建商品住房销售差别化调控措施？
杜湘晖：在2017年年底召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长王蒙徽要求，2018年要针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、遏制投机炒房。2018年《政府工作报告》强调，要落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2017年以来，市住建委全面贯彻落实党的十九大精神和国家、省市相关会议要求，始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快因城施策，精准调控，努力让全市人民住有所居，长沙房地产市场总体保持了平稳健康发展态势，但部分区域住房供应不足、刚需群体购房难等问题依然不同程度存在。
长沙实行差别化调控措施是落实中央“房住不炒”指示精神，结合长沙市场现状所采取的重要举措，旨在保障刚需供给、提升精准化调控水平、遏制投机投资性购房需求，将进一步推动长沙房地产市场形成针对各类需求实行差别化调控政策的新格局。
供应范围
划定“双限”项目和144㎡以下户型更科学合理
记者：根据《通知》，哪些房子是面向首套刚需购房者优先销售的？为什么会做这样的划分？
杜湘晖：《通知》对优先供应的范围进行了明确，长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目（不含定向限价房）和新建商品住房项目中144平方米（含）以下户型的普通商品住房，作为优先满足首套刚需购房群体的房源。新建商品住房项目中大于144平方米的户型，按原政策执行。
长沙以“限房价、竞地价”供应的商品住房项目，是为稳定预期、保障刚需群体推出的供给方式；按照住建部规定，“144平方米（含）以下”为普通商品住房，各地制订房地产调控政策时均以“144平方米（含）以下”作为普通商品住房的标准和依据。因此，我们认为将这两类房源作为优先满足首套刚需购房群体的商品住房供应范围更加科学合理。
定向限价商品住房是由住房保障局实施的带有住房保障性质的商品住房供应方式，已经明确了销售对象和保障范围，因此不在本次住房供应范围内。
优购对象
文件出台后离婚且不满1年的不属优购群体
记者：哪些人属于首套刚需购房群体？文件所指的“无房”如何界定？
杜湘晖：《通知》明确首套刚需购房群体为长沙市户籍的无房家庭和个人、自签订征收协议之日起1年内的被征收人以及符合长沙市限购政策的本市以外户籍无房家庭。同时将“无房”概念界定为“家庭成员及本人在本市限购区域范围内无住房信息记录或者文件施行后住房信息记录注销时间在1年以上的家庭和个人”，这样具有较强现实性和可操作性。
另外，为补足管理漏洞，避免通过离婚来达到优先购房目的，文件还明确了发文之后离婚且时间不满1年的无房单身人士不包括在首套购房刚需群体范围内。
操作流程
达到摇号条件的应按要求及流程选房销售
记者：针对刚需群体优先购房，开发商应该怎样操作？
杜湘晖：根据首套刚需购房人数与优先刚需房源数的对比情况，分为摇号销售和不摇号销售两种。为强化实施监管，《通知》要求，开发企业在取得商品房预售许可证后、开盘3天前将相关规定予以公告；开盘前3天，开发企业须在售楼部集中登记首套刚需购房人员；未达到摇号条件的项目，按报送的不摇号销售要求及流程选房销售；达到摇号条件的项目，应按报送的摇号销售要求及流程选房销售。
为确保政策的严密性和严肃性，《通知》明确，申请购房资格时申请人信息应与报送的选房确定名单一致。如有变更，购房人员须在摇号名册的候补名单确定。
项目开盘3日后，满足首套刚需群体购房后剩余房源和项目尚未销售的大于144平方米房源部分，再按《长沙市限购区域内新建商品住房销售摇号具体操作程序》文件执行。
相关要求
开发企业不得另行设置不合理要求与条件
记者：为保证《通知》精准实施，将采取怎样的措施？下一步，长沙还将采取哪些举措促进房地产市场平稳健康发展？
杜湘晖：为加大二手房的交易保障力度、切实方便首套刚需群体办理不动产权证手续，《通知》要求，优化不动产交易登记服务，设置优先首套刚需群体办理不动产转移登记的窗口，全面加强市场房源信息服务。
同时，规定开发企业不得对首套刚需群体购房另行设置不合理要求与条件，不得以任何理由予以拒绝。市房屋交易管理中心将加强对房屋销售的指导和网签备案管理，市住建执法局将联动相关部门加大对违法违规行为的联合执法查处力度。
下一步，长沙将继续坚持商品住宅“控房价”和商品非住宅“去库存”两手抓，坚决落实好供给侧结构性改革的政策要求；大力推进房地产领域改革，探索建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善公租房、限价商品房和普通商品房并存的住房供应体系，支持专业化、机构化住房租赁企业发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，积极推进租购同权。